一

问：近期，苏州万科和上海嘉宝8折卖房，带头降价被江苏昆山政府处罚，不仅被通报批评，开发商还被罚款。目前，折扣已经收回，项目也暂时关闭了网签。另一个消息，住建部、市场监管总局联合印发意见：要合理降低二手房中介住房买卖和租房服务费。

(资料图)

为什么房价不能降，但是中介费可以降？冯叔您怎么看？

冯叔：这两个新闻事件以片断化方式呈现在观者眼前，既是当下的新闻，从过去10年、20年的时间跨度来看，这也不算新闻，属于常态化的监管方向和监督措施。

对房屋买卖经纪服务费用的整治、打击、管理已经四五次不止了，政府的出发点和动机永远是苦口婆心、为民着想。害怕二手房中介费用过高，想让大家减轻负担，但为什么经纪费用继续水涨船高呢？背后透露出两个复杂的经济社会原因：

一是，市场发生变化，大部分城市二手房买卖市场遇冷，佣金很大程度上跟交易难度、周期有关，这是行业的普遍现象。对于房产经纪人来说，看似成交一单的佣金很高，但交易周期从原来的 3 个月拉长到 10 个月。加上佣金到账时间滞后的影响，平均到每个月，房产经纪人的生活还是很艰难的，监管部门未必能够给予那么多关注和体谅。

二是，部分房产中介的资源高度集中，还没到垄断的程度，只能说相对集中，小中介为谋求生存空间，不得不采取更多的竞争手段。在交易信息搜集手段与效率方面领先的大中介、超大中介，拥有更多的话事权。

对于开发商而言，比如年初发生的链家与中海“决裂”，可以不通过渠道商卖房子；但对于普通老百姓而言，为确保买卖的安全性，只能通过市场上几个大中介进行交易。大中介铺面开支大、管理成本高，再加上研发产品、数据管理、维护平台和兜底责任等费用，在安全、稳定、高效的背后，是其高昂的佣金。

政府与市场成为一对重大关系和突出矛盾，一方面政府苦口婆心去管，另一方面基于市场环境、企业成本和实际情况，又让佣金居高不下，在我印象里，中介佣金标准上限从 1% 上升到了 3%。

个人比较倾向，市场的问题交给市场去解决，推动资源配置实现效益最大化和效率最优化，不要迷信或迷恋行政手段。房产交易本身有其规律，市场的主体企业和个人应该有平等的选择机会，出多少佣金是双方自愿的，也反映了市场交易的难易程度和中介成本。

另一个事儿，房价不能恶意涨价、也不能恶意跌价，监管部门的动机都是良善的。房价不能上涨过快，政府要限价、备案，一二手房还有价差，可做生意需要流动资金，不让企业降价又卖不出去，开发商怎么做生意？

企业是市场经济的主体，我们要尊重市场主体，努力打造市场化、法治化、国际化的营商环境，就应该尊重企业自主定价的交易权利。也就是说，可以不让房价大涨大跌，但不让在合理范围内降价，企业就很难经营。

企业赚钱当然要多交税，政府得益；亏本，政府又不兜底，那各个方面管太多了，实际上就扭曲了市场信号，也扭曲了交易主体的行为。二十大报告中明确提出“营造市场化、法治化、国际化一流营商环境”，那就要保持稳定、可预期和可持续。

二

问：由于一二手房倒挂，上海云锦东方上演疯狂一刻，一批亿万富豪在上海街头顶着 32 度高温，假结婚、黄牛代持，排队争取一个摇号资格，毕竟倒卖一下暴赚 2000 万。冯叔怎么看待倒挂这个“畸形现象”？

冯叔：亿万富豪都在老老实实排队，据说买到就躺赚两千万，这是一个被大家关注的市场新闻。另一方面，很多小城市的房子卖不掉，甚至房价也摔在了地板上。这是两个极端情况。

我觉得这些情况反映了现在市场的真实情况：

一方面，由于土地稀缺、新房品质差别和消费者新房情结等因素，出现了新房二手房的价差，特别在一线城市核心区域，拥有大量怀揣资金、有购房能力的人，都在追逐套利空间。

另一方面，在经济出现下行时，大家口袋的钱比较少，社会有效购买力萎缩，同时伴随房价涨幅的回落，很多人对房产交易没有信心。

而在其他赚钱的机会又比较少时，出现一手房、二手房的巨大价差和套利空间，就会有人很快“杀进去”。

有效购买力萎缩、经济增长放缓、房子又普遍降价，这样的现实正在当下发生，体现出我们对于未来经济不确定性的某种担忧和一些过度反应。

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